Ingatlan befektetés támogatott hitellel – lehetőség vagy csapda?

Az utóbbi években a kormányzati intézkedések nyomán egyre több befektető figyelt fel az államilag támogatott, legújabban akár 3%-os fix kamatozású lakáshitelekre, amelyek jóval kedvezőbbek a piaci hiteleknél. Sokan úgy gondolják, hogy ezzel a konstrukcióval „olcsón” juthatnak befektetési célú ingatlanhoz, és a bérleti díj majd fedezni fogja a törlesztést.

Először is szögezzük le, hogy adott esetben egy fiatal vagy egy fiatal pár számára, akinek még nincs, és a jövőben örökléssel sem lesz ingatlana, valós, kedvezőnek is mondható alternetíva lehet ez az ingatlanszerzésre. A valóság azonban igen összetett, és számos kockázatot rejlik mindebben. Főként akkor, ha az ingatlanszerzés inkább a befektetést célozza.

Nézzük a hitelből történő ingatlan befektetés kockázatait

Kihasználatlanság és bérlői kockázat

• Üres hónapok előfordulása → akár évi 1–2 hónap kiesés is azonnal lenullázza az éves nyereséget.

• Problémás bérlők → kintlévőségek, jogi eljárások, rongálás.

Rejtett költségek

• Közös költség, felújítási alap, váratlan javítások (kazáncsere, csőtörés).

• Ingatlanközvetítői jutalék bérbeadáskor (általában 1 havi bérleti díj).

• Fenntartási költségek (biztosítás, adó).

Piaci kockázat

• Ingatlanárak ciklikusan mozognak. Ha 5–10 év múlva csökken az ár, a befektető akár veszteséggel is kiszállhat.

• A bérleti piac sem stabil: gazdasági visszaesés vagy demográfiai változások könnyen lenyomhatják az árakat.

Likviditási kockázat

• Ingatlant hónapokig, akár évekig is tarthat eladni.

• Sürgős eladás esetén gyakran csak nyomott áron lehet vevőt találni.

Politikai és szabályozási kockázat

• Az államilag támogatott hitel feltételei változhatnak.

• Új adók vagy szabályok (pl. rövid távú kiadás korlátozása, magasabb ingatlanadó) drasztikusan ronthatják a hozamot.

Nézzük a matekot

Vegyünk példának egy 50 millió forintos (ma ez egy 50nm körüli, normál állapotú lakás ára Budapesten) lakás vásárlását támogatott hitellel

Feltételek:

• Vételár: 50 millió Ft

• Önerő: 30% → 15 millió Ft

• Hitelösszeg: 35 millió Ft

• Futamidő: 20 év

• Kamat: 3% fix (támogatott)

• Havi törlesztőrészlet: ~194 000 Ft

Piaci bérleti díj (átlag Budapesten):

• Nettó 220 000 Ft / hó

Cash-flow elemzés

• Hitel törlesztés: 194 000 Ft

• Bérleti bevétel: 220 000 Ft

• Nettó eredmény: +26 000 Ft / hó

Első ránézésre ez ígéretesnek tűnik: az ingatlan „kitermeli” a hiteltörlesztést, sőt némi nyereséget is hoz. A kép azonban csalóka, mert számos tényező ronthatja a valós megtérülést…

Mit mutat a valóságos megtérülés?

Ha az ingatlan évente csak 1 hónapot üresen áll, akkor a bevétel 220 000 × 11 = 2,42 M Ft/év.
Éves hiteltörlesztés: 194 000 × 12 = 2,33 M Ft.
Maradék: 90 000 Ft/év, azaz havi 7 500 Ft.

Egyetlen nagyobb javítás (pl. egy közel milliós kazáncsere) azonnal több évnyi nyereséget elvihet. A befektetés így szinte kockázatos „nullszaldós” játszmává válhat – a nyereség kicsi, a veszteség lehetősége viszont nagy. Mindezt úgy, hogy a befektetési célú ingatlan törődést, időt, energiát is igényel.

Amit pedig nagyon meg kell fontolni: Az ingatlanárak – más uniós államokkal összevetve – elképesztő mértékben növekedtek. Mindez leginkább az állami – keresletre ható – ösztönzőknek köszönhető. Belegondolva az elmúlt évek – egész Európában tapasztalt – recessziót közelítő helyzetébe, igen valószínű, hogy az ingatlanárak növekedése megtorpan, sőt akár csökkenésnek indulhat. A befektetői megtérülésre ez katasztrofális hatással lehet.

A fentieknek megfelelően jelen pillalnatban a befektetési célú ingatlanoknál nem a vásárlásnak, hanema korábban vásárolt ingatlanok eladásának, vagyis az értéknövekedés miatt generálódott profit realizálásának, van itt az ideje.

Befektetni muszáj

Na de ha ingatlanba nem célszerű fektetni most, ammor mi lehet indokolt?

Míg az ingatlanhitelből történő befektetés fix költségekkel és komoly kockázatokkal jár, a részvénybefektetések:

• Likvidek: bármikor eladhatók, nincs hónapokig tartó várakozás.

• Diverzifikálhatók: több szektorba, régióba fektetve csökkenthető a kockázat.

• Hosszú távon magasabb hozamot érhetnek el: az S&P 500 például az elmúlt 50 évben átlagosan 8–10% éves hozamot produkált.

• Nincs karbantartási költség, nincs bérlői kockázat.

Bár a részvények árfolyama ingadozó, a hosszú távú hozam–kockázat arány sok befektető számára kedvezőbb lehet, mint a hitelből finanszírozott ingatlan. Ráadásul vannak olyan területek, amelyek kifejezetten válságállóak, sőt, válságok idején „érzik magukat legjobban”. Ezekről is lesz szó következő blogbejegyzéáseinkben.