Hagyománya van Magyarországon az ingatlanozásnak, sőt már-már „hívő tábora” van. Az általános jó hangulat pedig eljuttatták a piacot oda, hogy az is gondolkodik az ebbe való befektetésen, akinek ez nem igazán való, sőt azok is, akiknek nincs is befektetni való tőkéje.
A devizahitel válságot követően újra „dúl” a hitelfelvételi kedv az ingatlanokkal kapcsolatban, azaz sokak hitelből finanszírozzák az ingatlan vásárlást, felújítást. Magyarul de facto vállalkozásként tekintenek erre a tevékenységre, és hitelt vesznek fel a befektetéshez. A „nagy pénzügyi álmoskönyv” szerint azonban ez nem biztos, hogy jóra vezet.
Egyszerű dolognak tűnhet megvenni egy lakást, esetleg felújíttatni, majd némi haszonnal eladni. Valójában azonban már az első pillanatban elbukhatsz azzal, ha figyelmetlen vagy, és sikeresen rejtve marad előled a megvásárolni kívánt lakás olyan tulajdonságai, amelyek akár jelentősen befolyásolják az értékét. Nem feltétlenül arra kell itt gondolni, hogy hazudnak neked a lakás állapotáról. Elég az, ha csak nem beszélnek arról, hogy a nem messze működő gyár hamarosan bezár, ami miatt az emberek inkább elköltözni fognak a környékről, mintsem keressék a lakásokat. Így már az első pillanatban borulhat az üzleti terved, és a lakás a nyakadon fog maradni, vagy jóval áron alul tudod majd csak eladni.
A vásárlás pedig csak az első mozzanat az ingatlan befektetésnél, de már itt is fontos a befektetés-szempontú előrelátás, és vizsgálódás. Ezt követi majd a felújítás, bérbe adás, eladás mind-mind olyan tevékenység, ami kifejezetten igényli az ingatlan-szakmai hozzáértést, mert gyakorlatilag bármelyik ponton szembenézhetsz tragikus végkifejlettel befektetésedre nézve.
Amennyiben pedig mindezt hitelfelvétellel finanszírozod, plusz rizikóként jelentkezik a kamatkockázat. Jelenleg stabilnak tűnik az alacsony MNB alapkamat, és ezzel együtt az alacsony hitelkamat is. Ellenben ez koránt sem olyan konstans dolog, mint amilyennek látszik. Amerikában már elkezdődött, és az EU is készül a kamatemelésre. Minden további nélkül elképzelhető, hogy az infláció megjelenésével (amit mindenki nagyon vár, sőt szorgalmaz) a magyar alapkamat is egy-két év alatt visszatér a korábbi 5-7%-os szintekre, és ezzel a hitelek kamata és így a törlesztőrészletek is akár többszörösére emelkedhetnek.
Ezek mellett természetesen adott a normál piaci kockázat is, ami konkrétan az ingatlanok általános árszínvonalának alakulásában rejlik. Nyilvánvaló, hogy az elmúlt időszak az ingatlanárak emelkedéséről szólt. Akár még azt is mondhatjuk, hogy ez a tendencia töretlennek látszik most. Látnod kell azonban, hogy hol tart az árszínvonal, és hogy ez bizony koránt sem állandó:
Ha jelenleg ingatlant veszel, egyáltalán nem lehetsz biztos abban, hogy egy-három év múlva nyereséggel adhatod azt el. Sőt, az is benne van a pakliban, hogy hosszú évekre benne ragadhatsz, ha nem akarsz veszteségesen továbbadni rajta. Az üzemeltetési költségek folyamatosan emelkedni fognak, a hasznosítás bevételei pedig valószínűleg csökkenni, hiszen a fokozódó kínálat miatt már most látszik, hogy a bérbeadási árak elkezdtek csökkenni.
Az euróban tartott pénzügyi befektetésekkel összevetésben továbbá jelentkezik például az árfolyamkockázat is, amely – ahogyan korábbi bejegyzésünkben jeleztük (ide kattintva elérhető >>) – jelenleg kezd manifesztálódni abban, hogy az EUR/HUF árfolyam eltolódik a 300-315-ös szintekről akár 315-330-ig.
Ezen kockázatok figyelembevételével, hozzávéve azt, hogy az ingatlan vételével, esetleges felújításával, kiadásával, majd eladásával kapcsolatban befektetőként mennyi teendőd van, érdemes az ingatlan helyett/mellett a pénzügyi befektetésekben (is) gondolkodnod. Ennek előnyei:
- A kockázatok sokkal könnyebben kezelhetőek egy pénzügyi portfólióban.
- Ha mindened Magyarországhoz köt, ezzel tudod diverzifikálni a vagyonodat, hiszen külföldön is lehet pénzügyi befektetésed, amellyel kezeled az országkockázatot.
- Nem kell foglalkoznod a befektetéseddel, azaz semmi teendőd nincs vele, ha portfóliókezelőt bízol meg ezzel.
- Skálázhatóbb a befektetés, és felosztható likvid, kevésbé likvid részekre. Így nem a teljes tőkéd van „betonba öntve”, mint az ingatlannál.
- A pénzügyi portfóliódat – akár külföldön vezetett számla esetén is – TBSZ számlaként kezeltetheted, azaz 5 éves vagy hosszabb tartási intervallum esetén ugyanúgy adómentes, mint az ingatlan 5 éves tartásának értéknövekedése után. Sőt, az ingatlannal ellentétben, ahol a hasznosításból származó jövedelmet mindenképp le kell adóznod, a pénzügyi befektetésnél nem csak az árfolyamnyereség lehet adómentes, hanem a kapott kamatok, osztalékok is, ha élsz a TBSZ lehetőségével.
Látogass el hozzánk, és egy kávé mellett beszélgessünk a témáról! Biztosak vagyunk benne, hogy tudunk számodra is érdekes dolgokat mutatni. Részletek és jelentkezés >>>
Leave A Comment