Valósággal pezseg az ingatlanpiac, egyre több szolgáltató, közvetítő kínál valami ingatlanhoz kötődő befektetést, illetve közvetít ingatlanokat. A hazai brókerbotrányok során magukat megégetett befektetők számára pedig természetes, hogy a vagyoni értékek felé fordulnak.
Minden nehézsége ellenére, az ingatlan a legkézenfekvőbbnek tűnő vagyonmenekítő eszköz, hiszen kézzel fogható értékről van szó, nem csak valami elektronikusan létrehozott jelről, és már nagyszüleink is „esküdtek az ingatlanra”.
Mindemellett persze a nehézségekkel is sokan tisztában vannak:
- Nem mindig egyszerű szabadulni tőle, függetlenül attól, hogy mekkora az ingatlanokra a kereslet általában.
- Csak egyben eladható.
- Adott esetben fel kell újítani, ami ami plusz befektetést és utánjárást igényel
- A hasznosítás (bérbeadás) ugyan növeli a hozamot, de kifejezetten sok tennivalót is adhat a befektetőnek.
- Sok – a befektetőtől független – makro- és mikrokörnyezeti hatás befolyásolja az ingatlan piac és ezzel az adott ingatlan értékét.
A fenti nehézségek közül talán az ingatlanpiac általános hazai alakulása az, ami minden fronton könnyítheti vagy épp nehezítheti a dolgodat, ha ingatlanba fektetsz.
A lakásárak növekedéséről természetesen az ingatlanközvetítői szakma volt a leghangosabb, és az elmúlt időszakban a csapból is az ingatlan sztori folyt. Minderre rátett egy lapáttal a CSOK, amely komoly lökést adhat az ingatlanpiacnak.
Trend vagy lufi?
A nagy kérdés mindig az, hogy az az emelkedés, amit látunk egy piacon, az egy jól megalapozott – hosszan tartó – növekedési fázis, azaz trend, vagy csak rövidebb szakasz, ami illúziókból, esetleg mesterséges piaci szabályozásból vagy a befektetők hurráoptimizmusából adódik, amely előbb-utóbb akár komoly esésben is végződhet.
A hazai ingatlanpiacon a 2008-as válság utáni időszakban igen sokan elhalasztották lakásvásárlási szándékukat, ami természetes keresletnövekedést eredményezett. Ennek, majd a lakástámogatási rendszer kiszélesedésének volt köszönhető az immár 2 éve tartó áremelkedési hullám. Ellenben azt látnod kell, hogy a válság kapcsán a lakásépítési beruházások mélypontra kerültek. Leginkább azért volt tapasztalható a használt lakás árak kiugró növekedése.
A kereslet növekedése azonban arra késztette a nagy befektetőket, hogy lépjenek. Ahogyan arról már februárban írtunk (ide kattintva elérhető), a „nagyok”, vagyis azok, akiknek az ingatlanba fektetés nem néhány lakás megvásárlását jelenti, szintén fantáziát láttak, látnak az ingatlanban. Sorra indulnak, indultak a társasház építési projektek. Elég egy pillantást vetnünk a kiadott építési engedélyek számának robbanásszerű alakulása hazánkban, hogy lássuk a tendenciát:
A 2016 IV. negyedéves adat még nem áll rendelkezésre, így oda az eddig tapasztaltak kivetítését írtuk. 2013-hoz képest, negyedévente rendre 6-7-szerese a kiadott építési engedélyek száma idén.
Mindez azt jelenti, hogy egy-két éven belül ömleni fognak a lakáspiacra – az egymással versenyző árú – új építésű lakások. Ennek megfelelően a használt lakások iránti kereslet akár jelentős része is inkább az új lakás vásárlása felé fordulhat. Magyarul ha most vásárolsz használt lakást befektetési céllal, egyáltalán nem lehetsz biztos abban, hogy gyorsan hozamot érsz el, sőt akár hosszabb időre is „bent ragadhatsz” az ingatlanban.
Az egyik tipikus befektetői hiba azt feltételezni, hogy ha az elmúlt időszakban egy eszköz árfolyama emelkedett, akkor az a jövőben is töretlenül emelkedni fog. Az ilyen vélekedés vezethet a befektetői „jojo effektushoz”, vagyis ahhoz, hogy következetesen rosszul választod meg a be és kiszállási pontokat, és a korábbi növekedést látva drágán vásárolsz, majd – látva a rossz döntést, olcsón eladsz, próbálva szabadulni az eszköztől. Nem ingatlanos a példa, de jól szemlélteti a problémát az alábbi ábra:
Már csak azért is óvatosnak kell lenned a hazai ingatlanpiacon, mert ma már a közvetítők is inkább az új építésű ingatlanokban látnak fantáziát. Lehet, hogy most már inkább az eladásnak van itt az ideje, nem a vásárlásnak?
Leave A Comment